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店舗デザイン・物件・立地選定

テナント賃料の交渉について

2015/02/22 

テナント賃料の交渉について

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お悩み

テナント賃料に対する相場が分かっておらず、なるべく初期費用をかけたくないと思っていた。そのため、保証金、敷金、礼金などの交渉をしたいと思っていたが、どのように交渉すればいいのかわからなかった。

解決策

・まず家賃交渉には「根拠」です。

ただやみくもに安くして欲しいでは交渉にはなりません。
今回の回答は以下の点で交渉しようとしているテナントに当てはまるものがないか確認していただきました。
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①テナントの空き状況・・数か月~半年、1年空いているテナントは何かしら問題があるから借り手がつきません。

②①の際にテナントが決まらない理由を考える・集客に対し立地条件が悪い、賃料が高い(保証金・敷金含め今まで居抜きですべて同じような業種業態が入っていた(ラーメン屋、焼鳥屋、居酒屋など)が、ことごとく短期間で閉店となっている。※ビルオーナーもよっぽどのテナントでなければ長く入居してくれるテナントを見つけたいと思ってます。ですので細かい事業計画や集客に対する考え方など今までのテナントと違いしっかりした借主だと思わせることは交渉の根拠の1つになります。

③設備機器の経年劣化・・空調機がすでについているテナント、トイレ付き、ミニキッチン付き、などオーナー側で設備機器を管理しているテナントの場合、その経年劣化、稼働状況によって既存利用はするが劣化による交換、修理が必要となり、その手間(営業時間の短縮、設置交換工事における休業)を考えると入居前に新たな物に交換してもらうか、それともすぐには無理ということであれば保証金、敷金の交渉の根拠とすることも可能。

④騒音や近隣テナントからのリスクジャッジ・・車の音や電車の音、はたまた隣にパチンコ店があるなど、リラクゼーション空間にとって「騒音」は大敵。防音工事は余計なコストがかかりますのでこの辺も要チェック!また他の階のテナントが何なのか?も大きなチェックポイント。居酒屋など酔っ払いが間違って入店する、焼肉屋さんの臭いが営業中に下の階から上がってくる・・などこの辺も家賃交渉というより、本当に入居すべきテナントなのか?きちんと確認して下さい。
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解決におけるポイント

入居してからでは遅い!物件契約前にきちんとリスクジャッジしておかなければ後から取り返しのつかないことに・・
①~④以外でもチェックポイントはたくさんあります。お困りの際はまずはサロプロまでご相談を!!

■執筆:小林(店舗デザイン施工担当)
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